Videovigilancia en comunidad de propietarios: guía legal y práctica (Alicante y Murcia)

¿Es legal poner cámaras en mi comunidad? Lo que tienes que saber

Instalar cámaras en una comunidad sí puede ser legal, pero hay condiciones claras: acuerdo previo en Junta de Propietarios, grabación solo de zonas comunes, evitar captar viviendas y no invadir la vía pública más allá de la franja imprescindible del acceso. Además, hay que informar con carteles visibles y limitar quién accede a las imágenes y por cuánto tiempo.

En mi día a día en Alicante y Murcia, lo que más frena a las comunidades no es la tecnología, es la normativa: dudas sobre mayorías, si el garaje “cuenta” como zona común (sí), o si el portal puede “pillar” un trocito de calle (solo lo imprescindible del acceso). Tranquilidad: si haces bien los pasos, no hay drama.

Claves rápidas

• Acuerdo de junta previo (inclúyelo en el orden del día).

• Finalidad legítima: seguridad y protección de bienes/personas.

• Zonas comunes: portal, rellanos, escaleras, garaje, trasteros, acceso de la finca.

• Cartelería informativa y control de accesos a las grabaciones.

• Plazo de conservación ajustado a la finalidad (lo práctico en fincas: 15–30 días).

En Telenovar, cuando planteo el proyecto, llevo un modelo de acuerdo de junta y un ejemplo de cartel informativo para que la aprobación salga sin sustos. Funciona.

Dónde colocar cámaras (portal, garaje, trasteros) sin meterse en líos

La ubicación lo es todo. Una misma cámara puede ser legal o problemática según el ángulo.

Portal y acceso

• Ubica una cámara mirando hacia dentro, cubriendo puerta y felpudos comunes, sin encuadrar puertas privadas.

• Si quieres ver quién entra, coloca el ángulo de forma que solo aparezca la franja mínima de la calle necesaria para el acceso.

Garaje

• Cámaras sobre carriles de entrada/salida y rampas; añade una varifocal en la zona de circulación para identificar incidencias.

• Si hay lectura de matrículas (LPR), reserva un plano bien iluminado y frontal.

Trasteros y zonas de paso

• Evita apuntar a interiores de trasteros o zonas claramente privadas.

• Prioriza pasillos, accesos y puntos de riesgo (cierres, puertas cortafuegos).

Consejo práctico (de campo):

En comunidades donde me llaman por vandalismo en buzones, la solución suele ser un domo discreto a 2,7–3 m con lente varifocal para “abrir” el plano del portal. Resultado: disuasión inmediata y, si pasa algo, se ve.

Equipo recomendado para comunidades: CCTV IP, NVR y analítica útil

Para fincas, la relación robustez/precio manda. Lo que mejor me funciona:

Arquitectura base

• CCTV IP sobre PoE (menos fuentes, menos lío).

• NVR con discos “surveillance” 24/7 y RAID en fincas medianas/grandes.

• Cámaras domo en interiores y bala o turret en exteriores o garaje.

Características que marcan la diferencia

• WDR real (para contraluces en portales).

• IR inteligente (sin quemar matrículas ni caras a corta distancia).

• Varifocal (ajustar encuadre sin reubicar).

• Analítica básica: cruce de línea o merodeo, suficiente para avisos útiles sin “falsos positivos” locos.

App y acceso

• Usuario/contraseña con doble factor si es posible, y perfiles: presidente/administrador con más permisos; vecinos, ninguno (acceso a imágenes restringido).

En Telenovar montamos CCTV sin cuotas: compras el equipo, lo dejamos funcionando y no imponemos mantenimiento obligatorio. Si quieres revisiones periódicas, las ofrecemos como servicio opcional, pero hay fincas que se apañan con una limpieza de cúpulas y actualización anual.

Sin cuotas y sin mantenimiento obligatorio: cómo ahorrar sin bajar la guardia

Aquí la clave es estructurar el gasto como inversión única y prever dos rutinas baratas:

1. Preventivo básico (DIY de la comunidad)

• Limpieza de cúpulas/cubiertas cada 4–6 meses.

• Revisar que el NVR graba y que el disco no marca errores.

• Comprobar fecha y hora (sí, esto fastidia investigaciones si está mal).

2. Revisión técnica opcional (cuando te convenga)

• Actualizar firmware y app, probar alertas y exportación de clips.

• Reajustar ángulos tras pequeñas reformas (pinturas, carteles que “aparecen” en plano, etc.).

Mi enfoque es simple: sin cuotas por defecto y mantenimientos no obligatorios. Así muchas comunidades de Alicante y Murcia se quedan solo con la inversión inicial y, si un verano cae polvo del Sahara y se ensucia medio portal, me llaman para una puesta a punto puntual.

Paso a paso para aprobarlo en junta (y no morir en el intento)

1. Incluye el punto en el orden del día: “Aprobación instalación videovigilancia en zonas comunes”.

2. Expón la finalidad (seguridad), zonas a cubrir y plazo de conservación.

3. Votación: deja claro que no se graba vía pública ni puertas privadas.

4. Designa responsables: quién pide exportaciones, quién autoriza accesos.

5. Acta: recoge acuerdo, proveedor, presupuesto, plazo y responsabilidades.

6. Cartelería informativa y, si aplica, contrato de encargado con la empresa instaladora.

7. Registro interno de actividades (muy simple si solo es videovigilancia con finalidad de seguridad).

Carteles, acceso a grabaciones y conservación: checklist GDPR

• Carteles visibles en cada acceso grabado (icono + responsable + contacto + finalidad + base legal).

• Acceso a imágenes: solo personas autorizadas por la comunidad; no se “enseñan” a curiosos.

• Solicitud de exportación: por escrito (incidencias, daños, robos).

• Conservación: configura el NVR a 15–30 días (suficiente y prudente).

• Copia para policía/juzgado: cuando hay denuncia, exporta con marca de agua y sella fecha/hora.

En mi experiencia, el 90% de las consultas se solucionan con carteles bien puestos, roles claros y un plazo de conservación sensato. Evita “se guarda todo por si acaso”: solo complica y no aporta.

Precio orientativo por tamaños de comunidad (con ejemplos)

Son rangos orientativos en compra única de equipo + instalación estándar (cableado existente o canaleta vista). En Alicante y Murcia suelen encajar así:

Variables que mueven el precio: longitudes de tiradas, perforaciones en forjados, necesidad de armario rack, calidad de lente/sensor, LPR dedicado, SAI de más autonomía.

En un garaje de Murcia con actos vandálicos recurrentes, montamos 8 cámaras IP varifocales + NVR con 30 días reales y una LPR en rampa. Desde entonces, incidencias a menos de la mitad y un par de identificaciones clave.

Casos reales en Alicante y Murcia: lo que mejor me funciona

• Portal + buzones en Elche: domo varifocal y WDR para contraluz. Disuasión instantánea.

• Garaje en Orihuela: bala con IR potente y LPR en acceso; exportaciones limpias.

• Trasteros en San Vicente: turrets discretas hacia pasillos; cero invasión de zonas privadas.

Mi patrón ganador: cámara discreta + buen ángulo + WDR en portal, y LPR si el problema es garaje. Todo sin cuotas y con revisiones puntuales solo cuando hace falta.

Dudas frecuentes de vecinos (y cómo responderlas)

• “¿Verá mi casa?” No. Solo zonas comunes; se ajusta el ángulo para evitar puertas y ventanas.

• “¿Grabamos la calle?” Solo una franja mínima del acceso si es imprescindible.

• “¿Quién puede ver las imágenes?” Personas autorizadas por la comunidad; quedan registradas las exportaciones.

• “¿Cuánto tiempo se guarda?” Lo prudente: 15–30 días.

• “¿Hace falta mantenimiento?” No es obligatorio. Recomendable limpiar cúpulas y revisar que graba.

• “¿IP o analógico?” IP PoE por facilidad, calidad y escalabilidad.

• “¿Y las alertas?” Analítica básica (cruce/merodeo) evita falsas alarmas y aporta avisos útiles.

Tabla rápida: Se puede / No se puede